LES ORDONNANCES DÉCRYPTÉES

Les ordonnances du 25 mars, prises en application de la loi d’urgence sanitaire, ont été publiées au Journal Officiel le 26 mars 2020. Ce foisonnement réglementaire et législatif hors normes doit être analysé au regard de chaque activité économique. C’est ce que je vous propose de faire :

Une première analyse d’impact sur les activités des agences immobilières : Transaction, gestion et syndic.

Les thèmes choisis sont par définition subjectifs et non exhaustifs.

CARTES PROFESSIONNELLES

Les formalités de cartes professionnelles (renouvellements, modifications) et d’attestations de collaborateurs qui devaient être réalisées entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire, seront considérées avoir été réalisées dans les délais, si elles sont faites dans la limite maximum des deux mois qui commencera à courir un mois après la cessation de l’état d’urgence.

Source : Ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, cliquer ici

MANDATS DE SYNDIC

Ceux qui expirent entre le 12 mars 2020 et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, sont renouvelés aux mêmes conditions jusqu’à la date d’entrée en vigueur du prochain contrat de syndic voté.

La prise d’effet du nouveau mandat devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Source : Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, cliquer ici

COMPROMIS DE VENTE D’IMMEUBLE EN COURS

Ils ne sont pas visés par les ordonnances du 25 mars 2020 et notamment par l’ordonnance de prorogation de délais.

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars dernier concerne « les actes, recours, action en justice, formalités, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité…. Or un compromis de vente sous conditions suspensives n’est pas un acte prescrit par la loi ou le règlement.

Aussi, les dates de réalisation des conditions suspensives des compromis ne sont pas concernées par l’ordonnance de prorogation de délais.

Le rapport au président (relatif à ladite ordonnance) rappelle les obligations des parties :« le paiement des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat. »

Le principe est donc le respect de ses obligations. L’exception,la force majeure ou l’imprévisibilité quand les conditions sont remplies.

Le fait de savoir s’il y a force majeure ou non est une question délicate qui s’apprécie au cas par cas. Une divergence d’interprétation entre le vendeur et l’acquéreur (ou leurs conseils) est malheureusement probable, ce qui risque d’être une source d’insécurité juridique et de contentieux.

Conseil pratique : Vendeur et acquéreurs pourront signer électroniquement un avenant prorogeant le délai de réalisation des conditions suspensives.

Il convient toutefois de préciser que pour les biens à usage d’habitation, un acquéreur dont la notification SRU aurait été faite pendant la période juridiquement protégée (soit entre le 12 mars 2020 et à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence) pourra exercer son droit de rétractation après cette période.

Source : Ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, cliquer ici

LE PAIEMENT DES LOYERS PENDANT L’ÉTAT D’URGENCE

En préambule, il convient d’indiquer que les loyers des biens à usage d’habitation ne sont pas concernés par les ordonnances.

Ceci étant précisé, vous trouverez, ci-dessous le détail de la mesure relative au paiement des loyers impactés par l’état d’urgence. Le style est « direct » dans un souci de clarté.

Loyers concernés : Les loyers des locaux professionnels et commerciaux.

Personnes concernées :

Deux catégories de personnes peuvent bénéficier de la mesure :

• Les personnes physique ou morales exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité.

Les critères d’éligibilité au fonds de solidarité (effectifs, Chiffre d’affaires et seuil de perte de Chiffre d’affaires constaté du fait de la crise sanitaire) doivent être fixés par un décret qui, au 26 mars 2020, n’était pas paru.

Conséquence : la mesure n’est pas encore juridiquement applicable car au 26 mars 2020 les personnes éligibles ne sont pas déterminables.

• Les personnes physique ou morales qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire et qui peuvent justifier d’une attestation de l’un des mandataires de justice désigné par le jugement qui a ouvert la procédure.

Nature de la mesure : Il ne s’agit pas d’une suppression des loyers et des charges, ni même d’un étalement. Il s’agit d’une suppression des sanctions relatives au non-paiement des loyers et charges sur la période du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence,ainsi libellé :

 « les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.»

Article 4 de l’ordonnance 2020-316

TREVE HIVERNALE

Pour l’année 2020, la trêve hivernale (1er novembre-31mars) est prorogée jusqu’au 31 mai 2020.

Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale, cliquer ici

APPROBATION DES COMPTES DE SOCIETES

Le délai d’approbation des comptes est prorogé de 3 mois lorsque les comptes n’ont pas été approuvés avant le 12 mars 2020.

Sont concernées les sociétés clôturant leurs comptes entre le 30 septembre 2019 et l’expiration d’un délai d’un mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ex : Soit une SARL arrêtant ses comptes au 31 décembre 2019, elle pourra les approuver au plus tard jusqu’au 30 septembre 2020. Si elle est en capacité de le faire avant elle pourra le faire naturellement.

DOCUMENTS PRÉVISIONNELS

Les sociétés comptant plus de trois cents salariés ou dont le montant net du chiffre d’affaires, à la même époque, est égal ou supérieur à 18 000 000 euros, sont tenues d’établir des documents prévisionnels. Le délai pour établir ces documents est prorogé de deux mois, pour les comptes clôturés entre le 30 novembre 2019 et l’expiration d’un délai d’un mois après l’état d’urgence.

Je suis à votre disposition pour répondre à vos questions ou analyses particulières pendant cette période de crise.

En vous souhaitant bon courage à tous,