Le bon de commission est-il valable ?

Afin de sécuriser le droit à commission, il est fréquent, de faire signer aux acquéreurs un bon de commission ou une reconnaissance d’honoraires. Il peut s’agir d’un document spécifique ou d’une clause insérée dans un autre document tel que le  bon de visite.

Au delà de l‘effet psychologique à l’égard des acquéreurs, quelle est la véritable valeur du bon de commission ? En cas de contentieux ce document sécurise-t-il vraiment l’agence ?

Le Principe 

On ne le répètera jamais assez :  Le fondement du droit à commission, c’est le mandat, le mandat, le mandat.La cour de cassation le rappelle de façon constante :  La loi Hoguet est d’ordre publique et « un agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération (…) d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et l’engagement des parties » (en ce sens notamment 24 avril 2013, N° 11-26876).

Les parties ne peuvent pas déroger à la loi Hoguet : Aucun autre acte, ni aucune autre clause quel que soit son appellation ne peut fonder le droit à honoraires.

La règle est d’autant plus sévère que les conditions de validité du mandat sont nombreuses et donc le risque de perdre le droit à honoraires est important.

Pourtant, et c’est suffisamment rare pour être souligné, la jurisprudence a créé une exception en faveur des professionnelles.

L’exception

En absence de mandat ou en cas de mandat nul, le vendeur et/ou l’acquéreur peuvent rémunérer volontairement l’agent immobilier, si la convention intervient postérieurement à l’acte définitif. C’est le principe créé en 2001 par la Cour de Cassation.

 « Les parties à la vente ou l’une d’elles peuvent, cependant, par une convention ultérieure qui n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue, s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier (Cass,1^ère civ, 6 mars 2001, n° 98-16826) ».

Cette position est régulièrement réaffirmée par la Jurisprudence (notamment Cass.1^ère civ.30 octobre 2007, n° 06-19210).

Cependant l’appréciation du caractère postérieur de la reconnaissance d’honoraires à l’acte définitif est appréciée strictement.

Cela implique que la reconnaissance d’honoraires ou le bon de commission soit daté.

En effet seule la date permet de vérifier le caractère postérieur de l’acte. A défaut, pas de droit à honoraires. En ce sens, Cass.1^ère.civ.26 mai 2011, n°10-30698.

Ainsi, la pratique consistant à faire signer aux acquéreurs, lors du compromis une reconnaissance d’honoraires ou un bon de commission est sans valeur juridique puisqu’antérieur à l’acte définitif. En ce sens, notamment Cass, 1^ère civ, 24 avril 2013, n° 11-26876.

 De même, n’est pas valable le bon de commission signé « dans le temps précédant la signature de l’acte authentique de vente (Cass, 1^ère.civ, 10 Juillet 2014, n°13-13455). Dans cette affaire le bon de commission n’avait pas été signé lors du compromis mais avant l’acte authentique. C’était encore trop tôt pour être valable.

Enfin une décision (CA Paris, 13 janvier 2011, n°09/08030) a déclaré non valable une reconnaissance d’honoraires conclue le jour même de la vente et annexée à l’acte de vente. Là encore, la cour relève que le document n’est pas établi postérieurement à l’acte définitif.

Conclusion 

La portée pratique du bon de commission est relative puisque pour être valable, il doit être signé et payé au plus tôt le lendemain de l’acte authentique. La meilleure façon de sécuriser son droit à honoraires reste donc de sécuriser sa prise de mandat.

CE QU’IL FAUT RETENIR

• Jusqu’à la signature de l’acte définitif, le seul acte qui fonde le droit à commission est un mandat valable
• Une reconnaissance d’honoraires signée avant l’acte définitif (lors du compromis par exemple) n’a pas de valeur juridique
• Au lendemain de la vente définitive, une reconnaissance d’honoraires peut être signée et payée
• Ne pas oublier de dater la reconnaissance d’honoraires