Accessibilité : Qui paye ?

L’accessibilité des établissements recevant du public est désormais la règle. Des millions d’établissements recevant du public sont concernées.

Les établissements conformes devaient être déclarés en préfecture avant le 1er Mars 2015.
Pour les établissements non conformes, une demande d’approbation d’agenda d’accessibilité programmé (l’AD’AP) pouvait être déposée avant le 27 Septembre 2015 afin d’obtenir un délai supplémentaire pour réaliser les travaux.

Compte tenu du volume de dossiers à traiter, il semblerait que des dossiers puissent encore et sous certaines conditions être déposés. Renseignez vous auprès de votre préfecture.

En tout état de cause, élargir la porte d’entrée, changer le système d’ouverture, installer des plans inclinés, améliorer l’éclairage, modifier la signalétique, etc…tout ceci à un coût qui , sauf clause contraire expresse, incombe à votre bailleur.

En effet, votre bailleur a une obligation de délivrance . C’est à dire qu’il a l’obligation de mettre à votre disposition un local conforme à sa destination contractuelle. En d’autres termes, si vous devez recevoir des clients, votre local doit le permettre et ce dans les conditions légales.

La règle est simple : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » .

La jurisprudence applique rigoureusement ce principe à toutes les mises en conformité : accessibilité, électricité, sécurité, règles sanitaires etc…

Le propriétaire ne peut échapper à son obligation de prise en charge des travaux de conformité que si le bail met expressément lesdits travaux à la charge du locataire.

Encore faut-il que la clause soit précise. A défaut, les tribunaux l’interprètent en faveur des locataires.

Ainsi, à titre d’exemples, les clauses ci-dessous n’ont pas permis de mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité imposés par l’Administration :

•  la clause par laquelle le preneur prend les locaux dans leur état actuel (elle ne vise pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative)
• la clause qui met à la charge du locataire « toutes les réparations grosses ou menues qui pourraient devenir nécessaires»
• la clause mettant à la charge du locataire « les réparations et remises en état autres que celles définies à l’article 606 du Code Civil »
•  la clause stipulant que « tous les travaux de quelque nature qu’ils soient qui pourraient devenir par la suite nécessaires au bâtiment, clôtures, installations sanitaires etc seront à la charge exclusivement de la société preneuse.. » . Comme le relève la cour, la clause ne visait pas expressément les travaux de mise aux normes imposés par l’administration mais simplement les travaux nécessaires à l’entretien du bâtiment, des clôtures, des installations sanitaires.

Cependant, si la clause du bail est minutieusement rédigée et qu’elle prévoit expressément la prise en charge par le locataire des travaux de mise aux normes, ce dernier devra s’exécuter…à moins qu’il ne bénéficie des dispositions du nouveau décret d’application de la loi Pinel .

En effet, ce décret prévoit, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 , que les dépenses de mise en conformité qui sont des grosses réparations, ne peuvent plus être imputées au locataire.
Cette disposition est d’Ordre Public, c’est à dire que toute clause contraire est réputée non écrite .
Exemple : Soit un bail commercial du 5 janvier 2006, qui stipule que tous les travaux de mises aux normes d’accessibilité handicapé, quelque soit la nature des travaux et leur importance sont à la charge du locataire.
Le bail sera renouvelé après le 5 novembre 2014. Le preneur n’aura pas à prendre en charge le coût des travaux d’accessibilité tels que définis par l’article 606 du Code Civil.
Il est conseillé que le devis et la facture de travaux à réaliser soient précis quant au descriptif afin de justifier la répartition des coûts entre le preneur et le bailleur.

En outre, si vous devez réaliser des travaux d’accessibilité sachez que certaines CCI allouent des aides pour leurs financements.

CE QU’IL FAUT RETENIR

• Sauf clause spécifique, c’est le bailleur qui doit prendre en charges les coûts de mises aux normes
• Si une clause figure dans votre bail : Consulter un avocat pour en connaître la portée
• Si vous devez réaliser des travaux : Contacter votre CCI pour savoir si vous bénéficier d’une aide financière
• Les dérogations ne sont pas de droit : Il faut déposer un dossier précis et justifié pour les obtenir