Le « bail précaire », expression souvent utilisée en immobilier commercial, est une terminologie fausse qui peut être une source de contentieux et de requalification.

Ce qui existe, c’est le bail de courte durée ou la convention d’occupation précaire. L’erreur vient de la confusion entre ces deux régimes juridiques pourtant distincts.

Au-delà de la sémantique, les engagements entre les parties diffèrent et un bailleur en a récemment fait la douloureuse expérience (Cass.3ème civ.12 décembre 2019, n° 18-23784).

Dans cette affaire la confusion entre les deux régimes et le défaut de diligence du bailleur ont abouti à ce que le preneur bénéfice d’un bail commercial.

I. Quelles différences entre les deux régimes juridiques ?

1.    Le bail de courte durée (L 145-5 du code de commerce)

Le bail de courte durée ou dérogatoire est un bail (ou des baux successifs) dont la durée n’excède pas trois ans.

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus convenir de bail dérogatoire pour le même fonds dans le même local.

Le bail de courte durée est établi à l’entrée dans les lieux du locataire et un état des lieux est réalisé.

Enfin, si à l’expiration du bail et au plus tard un mois après son expiration, le preneur reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail soumis au statut classique du bail commercial. Il en est de même en cas de renouvellement exprès de bail.

2.    La convention d’occupation précaire (L 145-5-1 du code de commerce).

La convention d’occupation précaire, quant à elle, se caractérise par l’existence de « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

La durée de la précarité et la volonté des parties sont sans incidence sur l’appréciation de la condition de précarité. Ainsi une convention d’occupation précaire peut durer des années.

La situation typique pour laquelle, la précarité est reconnue est l’existence d’un projet de démolition d’un immeuble : ni le bailleur ni le preneur n’ont d’action dans de telles circonstances.

2. Quelle sanction en cas de non-respect du cadre légal ?

La sanction est la requalification en bail commercial.

Ainsi, dans la jurisprudence précitée, les parties avaient résilié de façon anticipée un bail commercial et le locataire avait été autorisé à se maintenir dans les lieux pour une durée de 23 mois (durée applicable à l’époque des faits) afin de favoriser la cession par le locataire de son fonds de commerce. Deux ans et dix mois plus tard le propriétaire assigne en expulsion son locataire qui, de son coté, demande à ce que soit reconnu le bénéfice d’un bail commercial.

La Cour fait droit à la demande du locataire et juge que

• Le projet de cession de fonds de commerce n’est pas constitutif d’une cause objective de précarité
• Le locataire est resté dans les lieux sans que le propriétaire ait manifesté son opposition, de sorte qu’un nouveau bail s’était opéré.

Les baux de courte durée et les conventions d’occupation précaire sont des outils délicats à manier et il est vivement conseiller de recourir aux services d’un professionnel du droit pour la rédaction des actes.

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