HONORAIRES D’AGENCE ET PRÉEMPTION DU LOCATAIRE COMMERCIAL

Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local. Pour la première fois, la Cour de cassation statue sur le droit à honoraires d’une agence immobilière en cas de préemption par un locataire commercial : L’offre de vente faite au preneur ne peut pas inclure d’honoraires de négociation (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 14-605).

Pourtant cela ne signifie pas que l’agence n’a jamais droit à des honoraires en cas de préemption, ni que travailler en charge vendeur (en l’espèce, c’était du charge acquéreur) règle nécessairement le problème.

En effet l’exercice d’un droit de préemption n’est pas considéré comme une présentation d’acheteur au sens de la loi Hoguet qui seule ouvre droit au paiement d’honoraires (Cass.Civ.1^ère.14 Juin 1988, n° 86-17557).

Pourtant à y regarder de plus près, l’arrêt de juin 2018 est riche d’enseignements sur le process opérationnel à mettre en place. Pour rappel, les clients du Cabinet d’avocat DUBUIS-TALAYRACH, ont reçu une fiche avec des conseils pratiques pour une bonne mise en œuvre du droit de préemption du locataire commercial et la protection du droit à honoraires de l’agence.

De façon plus globale, rappelons que depuis 2014, le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente dudit local. Le propriétaire doit lui indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le preneur a alors un mois pour accepter l’offre de son propriétaire. L’acte de vente doit être signé dans les deux mois de l’acceptation de l’offre. Ce délai est porté en 4 mois en cas d’intention de souscrire un prêt.

En cas de refus du locataire et si par la suite le propriétaire vend à des conditions plus avantageuses, les nouvelles conditions doivent être proposées au locataire préalablement à la vente à un tiers.