VICES CACHÉS : L’AGENCE EST-ELLE RESPONSABLE ?

Dans la vente d’immeubles anciens entre particuliers, il est d’usage que les actes prévoient une clause exonératoire de responsabilité pour vices cachés entre vendeur (non professionnel) et acquéreur.

Malgré cette clause, le contentieux est abondant et la responsabilité de l’agence souvent mise en cause.

Cependant  l’agent immobilier n’est pas tenu d’une obligation de conseil sur les vices cachés.

En outre, il n’est pas un professionnel du bâtiment (Cass. 3ème civ.26 octobre 2017, n° 16-21951, Cass. 3^ème civ. 21 Janvier 2015, n° 13-17982 ; Cass. 3ème civ. 8 avril 2014, N° 09-72747).

L’agent immobilier «n’étant pas un professionnel de la construction, les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l’agent immobilier ; que les époux Z…n’apportent pas la preuve qui leur incombe que la société X… avait connaissance du vice non apparent, affectant l’immeuble au moment de la vente »( Cass. 3ème civ. 8 avril 2014, N° 09-72747)

Enfin, le professionnel de l’immobilier n’a pas à faire des recherches destructives, ni à faire de diligences supplémentaires si l’état apparent de l’immeuble et les informations reçues ne le justifient pas (Cass. 3^ème civ. 21 Janvier 2015, n° 13-17982 ).

Pourtant le partage des responsabilités  n’est pas aussi simple dans la pratique car les acquéreurs se positionnent souvent à l’égard de l’agence sur d’autres fondements  juridiques pour mettre en cause sa responsabilité.

PROCÉDURE, COMMENT CA SE PASSE ?

Plusieurs intervenants sont mis en cause selon les cas: vendeurs, diagnostiqueur, notaire, agence. La procédure se déroule en trois phases :

• L’assignation en  référé : Les acquéreurs demandent la désignation d’un expert pour constater les désordres, déterminer leurs origines, les dater, chiffrer le coût des réparations. A ce stade, il est difficile d’obtenir une mise hors de cause pour l’agent immobilier même si les acquéreurs reconnaissent eux même que le vice était caché.
• L’expertise : L’expert se rend sur place pour répondre à la mission qui a été fixé par le tribunal. Les parties et leurs avocats se rendent sur place aux opérations d’expertises et font part de leurs observations à l’expert au moyen de « Dires »
• L’assignation au fond : Après le dépôt du rapport de l’expert, et suite à l’assignation des acquéreurs, le juge tranchera les responsabilités ou l’absence de responsabilité de chaque partie.

CONSEIL PRATIQUE

Faire signer les bons de visites par tous les visiteurs et à chaque visite.

En effet, il est fréquent qu’avant l’acte authentique, les acquéreurs viennent visiter avec un architecte et/ou des entrepreneurs pour l’établissement de devis.

Le bon de visite contribue à protéger le droit à honoraires mais il peut également prouver que les acquéreurs ont été conseillé par des professionnels du bâtiment avant la vente ce qui contribue à protèger également la responsabilité de l’agence tant pour les vices cachés que pour les vices apparents.