Star.Wars

Deux décisions récentes de la Cour de Cassation constituent une avancée notable dans la défense du droit à rémunération.

 

A l’instar d’une saga cinématographique de science-fiction bien connue, c’est bien une nouvelle épopée qui débute; la Cour de cassation poursuit sa conquête de nouveaux territoires en faveur des professionnels.

`Vous avez manqué le début?  Bref rappel du premier épisode avant de découvrir la suite.

 

 

ÉPISODE I : LE REVIREMENT

 

Depuis des dizaines d’années, la Cour de Cassation jugeait que le non-respect du formalisme de la loi Hoguet était sanctionné par la nullité absolue. Une erreur de forme sur le mandat (numéro d’enregistrement non reporté, taille de caractère insuffisante etc..) et c’était la perte du droit à rémunération. (Cf article du Journal de l’Agence : Formalisme, Nullité et loi Hoguet).

 

Mais le 24 février 2017, tenant compte de l’évolution de législative, la Cour jugea que le non-respect des conditions de formes d’un mandat était désormais sanctionné par une nullité relative qui ne pouvait être soulevée que par le mandant. Un tiers ne pouvait donc plus arguer de la nullité du mandat pour se soustraire à ses obligations : un acquéreur pour contester les honoraires, un locataire pour contester un congé, un assureur pour contester sa garantie civile professionnelle.

 

ÉPISODE II : LA RATIFICATION

 

La Cour poursuit sa construction jurisprudentielle : Dans les rapports mandant/mandataire la nullité « peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ».

C’est sur la base de cette argumentation qu’elle autorise un professionnel à conserver 86 000 € d’honoraires en l’absence de mandat écrit (Cass.1ère.civ.20 septembre 2017, n° 16-12906).

 

Le pitch : Un propriétaire avait donné un mandat de gestion à un administrateur de biens jusqu’au 1er Janvier 1999. Suite à son décès, le mandat se poursuivit de fait avec les héritiers pendant près de 7 ans avant d’être dénoncé. Les héritiers assignent alors le professionnel en restitution de la somme de 86 000 € à titre d’honoraires indus :

En l’absence de mandat écrit la première condition de forme de l’article 6 de la loi Hoguet n’était pas respectée, et sans mandat pas d’honoraires. La jurisprudence jusqu’alors était sévère et constante : n’étaient pas valable le mandat verbal (civ,1ère, 27 janvier 1987, B.27), le mandat tacite (CIV.1ère janvier 1993, B.25 ; 30 Mai 2006 n° 03-20.363 ou encore la simple lettre (Civ.1ère. 8 avril 2010, n° 09-12007).

 

La Cour considèrera néanmoins, au visa de son précédent revirement de jurisprudence, que la poursuite de la gestion des biens pendant 7 ans sans qu’il y ait eu jamais de protestation sur le service, ni sur son prix ; que le fait que le professionnel ait rendu régulièrement compte de sa mission et enfin que le respect des conditions de résiliation des mandats (qui n’avaient pas été retournés signés par les propriétaires) faisaient ressortir que les bailleurs « avaient ratifié en connaissance de cause les actes et le coût de la gestion locative ».

 

Cette nouvelle jurisprudence vous permet-elle de vous affranchir du formalisme Hoguet ?

C’est certes une avancée notable dans la défense du droit à rémunération qui va permettre d’adoucir une jurisprudence particulièrement sévère pour les professionnels ; mais le non-respect du formalisme Hoguet reste une nullité dont la ratification est soumise à l’appréciation des tribunaux.

En outre, l’exécution volontaire du mandat ne vaut ratification que si le mandant a exécuté le mandat en connaissant la nullité.  L’article 1182 alinéa 3 du code civil dispose que  « L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation » ; Ce qui signifie, a contrario, que l’exécution volontaire du contrat, sans avoir eu connaissance de la cause de nullité ne vaut pas ratification.

Ce point devrait nourrir un contentieux abondant dans les prochaines années.

Par ailleurs si l’action en nullité est relative à plusieurs titulaires (ex : indivision), la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir (nouvel article 1181 al 3 du Code Civil)

Enfin, la ratification de la nullité est sans incidence sur le plan pénal : Encaisser des fonds sans mandat (ou avec un mandat entaché de nullité) est passible de sanctions pénales (article 16 de la loi Hoguet); faire de la publicité pour vendre ou louer un bien sans mandat peut être constitutif de pratiques commerciales trompeuses.

 

Concrètement que faire ?

Comme avant : Être rigoureux et professionnel…tout en sachant que désormais la nullité de forme du mandat n’emporte plus automatiquement la perte du droit à rémunération et que nous, avocats, disposons maintenant d’un nouvel outil pour vous défendre.

Privilégier l’écrit sous toute ces formes. Mails, sms, actualisation régulier d’un intranet client, contre signature de bon de visite, comptes rendus écrits vous permettront commercialement donner de la visibilité à vos actions et juridiquement de contribuer à rapporter la preuve de la ratification…si besoin était.

 

 

VERS UN ÉPISODE III

C’est un nouvel édifice jurisprudentiel qui se construit et des questions demeurent. Quid des nullités issues du code de la consommation ? Informations pré- contractuelles, mentions obligatoires dans les contrats, droit de rétractation, le non-respect de ces obligations est sanctionné par la nullité…oui mais laquelle ? Une nullité susceptible de ratification ? Mais ça, « des décisions prochaines nous apprendrons »

 

 

 

 


Logo Caroline Dubuis Talayrach
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