SRU : LE FACTEUR NE FAIT PAS TOUJOURS COURIR LE DÉLAI

Un temps controversé, la notification du compromis par remise en mains propres peut s’avérer plus sûre que la lettre recommandée avec accusé de réception.

Rappelons que pour les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétraction de 10 jours (L271-1 du Construction et de l’habitation).

Ce délai court à compter de la notification, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres, de l’acte.

La forme RAR est souvent privilégiée pour des raisons historiques.

Cependant la notification ne fait courir le délai de rétractation que si elle est faite personnellement à l’acquéreur ou à un tiers bénéficiant d’un pouvoir.

Aussi, en cas de pluralité d’acquéreurs chacun doit être destinataire d’une lettre RAR lui notifiant l’acte (Cass.3^ème civ, 9 Juin 2010, n° 09-15361, Cass.3eme civ, 9 juin 2010, n° 09-14503)

Ex : M et Mme = Deux lettres RAR =deux récépissés.

En outre, chaque destinataire doit signer « son » accusé de réception ou donner un pouvoir pour le faire. A défaut le délai ne court pas (Cass.3^ème civ.10 mars 2016, N° 15-12735 et Cass.3^ème civ.12 octobre 2017, n° 16-22416).

A noter, que dans l’affaire de 2016, la responsabilité de l’agence (en qualité de rédacteur d’acte) n’a pas été retenue car elle avait bien expédié deux lettres recommandées et « que sa mission ne s’étendait pas à la vérification des signatures des accusées de réception ».

Cependant si l’acte avait été notifié par remise en mains propres (dans les formes légales) l’agence et les vendeurs auraient pu être indemnisés du refus de réitération des acquéreurs.

En dernier lieu, l’acquéreur peut se prévaloir de l’irrégularité de la notification SRU avant la réitération par acte authentique mais pas après.

En effet, en signant sans réserve l’acte authentique, l’acquéreur renonce à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation (Cass 3^ème Civ, 8 juillet 2014 n° 13-19330, et Cass.3ème civ, 7 avril 2016, n° 15-13064).

Cette position est heureuse pour la sécurité juridique des actes et du droit à honoraires.