VIEILLE SCI

 

Vous l’ignoriez peut-être,  mais une SCI non immatriculée,  ne peut pas vendre son immeuble, signer un bail, expulser un locataire… et les contrats qu’elle signe (mandat par exemple) ne sont pas valables.

 

LA SITUATION

 

Toutes les SCI non immatriculée, avant 1ER Novembre 2001, au Registre du Commerce et des Sociétés ont perdu leurs personnalités morales ((Loi n° 2001-420 du 15 mai 2001, article 4).

Historiquement, les SCI constituées avant le 1er Juillet 1978  ne devaient pas s’immatriculer. Puis la réglementation changea car le législateur estima que la clandestinité de ces sociétés pouvait constituer un instrument de blanchiment. Ainsi au 1er Novembre 2001, toutes les SCI devaient être immatriculées.

Mais de nombreuses SCI sont encore , à ce jour, inconnues du Registre du Commerce  et des Sociétés : il ne s’agit  pas d’un cas d’école.

La situation perdure  des années tant qu’il n’y a pas de transfert de propriété de l’immeuble (ex : vente, donation) ou que la société n’a pas à diligenter de procédure judiciaire.

Alors que faire si vous rencontrez une SCI non immatriculée ? L’identifier pour régulariser

L’IDENTIFICATION

Vérifiez en ligne, sur Infogreffe ou Société.com par exemple, que la SCI est bien immatriculée. Vous ferez la recherche avec la dénomination et l’adresse du siège.

Attention, même si vous avez un numéro SIREN, faites quand même la vérification car certaines « vieilles SCI » peuvent avoir un numéro SIREN sans être immatriculée (Circulaire, N° 80 du 10 mai 2004).

Votre société est immatriculée, pas de problème.

Vous découvrez que votre SCI n’est pas immatriculée. Que faire pour régulariser ?

LA RÉGULARISATION

Transmettez le dossier à un notaire car un acte authentique doit être établi pour la publication obligatoire du transfert de propriété de l’immeuble social au profit des associés.

Les associés sont, en effet, réputés indivisaires de l’actif de la SCI et le fichier immobilier est annoté au nom de chacun des associés indivisaires (Cf circulaire précitée).

Pour cela un acte authentique sera établi, enregistré au droit fixe de 125 € et la publicité foncière donnera lieu à la perception du salaire du conservateur de 0,1% de la valeur des biens immobiliers : il faudra donc estimer la valeur vénale du bien au 1er novembre 2002. (Article 296 Ann III du Code Général des Impôts)

Techniquement, au 1er novembre 2001, la SCI non immatriculée s’est transformée en Société en Participation sans personnalité morale (Cass.3ème civ, 4 mai 2016, n° 1428243) et en l’absence de patrimoine social (sauf convention contraire) la propriété des biens qui appartenaient à la SCI est réputée appartenir de façon indivise aux associés.

Si vous voulez intenter une action judiciaire (ex : recouvrement de charges de copropriété) « contre une sci non immatriculée » vous devrez alors agir contre ses associés directement puisque la SCI a perdu sa personnalité juridique (en ce sens notamment Com.7 janvier 2014, F-P+B, n° 11-25.635) et qu’il s’agit dorénavant d’une société en participation.

Vous pourrez également assigner en dissolution la Société en participation , demander la liquidation et la vente des biens et le partage de l’indivision.


Logo Caroline Dubuis Talayrach
Cabinet en droit des affaires, droit de la franchise et droit immobilier
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